Πλειστηριασμοί ακινήτων: είναι φθηνή η πρώτη προσφορά;

Η τιμή πρώτης προσφοράς στους πλειστηριασμούς ακινήτων, το ποσό από το οποίο ξεκινά η πλειοδοσία, είναι για τις κατοικίες στο ύψος της αγοράς. Στα χρόνια 2023-2025 ήταν πάνω από το διάμεσο τίμημα των συμβολαίων, δηλαδή από το μεσαίο συμβόλαιο αν τα βάλεις σε σειρά από το φθηνότερο στο ακριβότερο, σε 34 από τους 51 νομούς που έχουν αρκετές συναλλαγές για σύγκριση. Η σύγκριση είναι εκτίμηση, γιατί για τα σπίτια των πλειστηριασμών δεν έχω τετραγωνικά.

Αγοραστές βρίσκονται λίγοι. Το 2026, ως τις 6 Οκτωβρίου, μόνο το 19% των πλειστηριασμών που έγιναν έκλεισε με πώληση. Και όταν ένα ακίνητο πουλιέται, στο 75% των περιπτώσεων πουλιέται ακριβώς στην τιμή εκκίνησης.

Κατέβασα όλη τη λίστα του eauction.gr, της πλατφόρμας των συμβολαιογράφων για τους ηλεκτρονικούς πλειστηριασμούς: 404.894 ακίνητα σε 244.880 ανακοινώσεις, από το 2018 ως όσους έχουν ήδη οριστεί για το 2027. Άνοιξα και τη σελίδα 4.856 τυχαίων κατακυρώσεων, γιατί το ποσό που πλήρωσε ο αγοραστής φαίνεται μόνο εκεί. Τις τιμές εκκίνησης τις έβαλα δίπλα στα συμβόλαια του Μητρώου Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων, την ίδια πηγή με την ανάλυση για τις τιμές των διαμερισμάτων.

Πόσοι πλειστηριασμοί καταλήγουν σε πώληση

Ένας πλειστηριασμός τελειώνει με τρεις τρόπους. Κατακύρωση είναι η πώληση στον πλειοδότη. Άγονος είναι ο πλειστηριασμός όπου δεν ήρθε κανείς να δώσει προσφορά. Αναστολή είναι όταν ο πλειστηριασμός σταματά πριν γίνει. Ως επιτυχία μετράω τις κατακυρώσεις στους πλειστηριασμούς που έγιναν, δηλαδή κατακυρώσεις συν άγονους. Οι αναστολές μένουν έξω.

Από το 2021 ως το 2024 πουλούσε περίπου ένας στους τέσσερις πλειστηριασμούς, 23-26%. Το 2025 η επιτυχία έπεσε στο 21% και το 2026 στο 19%. Οι κατοικίες πουλάνε περισσότερο από το σύνολο και πέφτουν με τον ίδιο τρόπο, από 32% το 2024 σε 22% το 2026. Η διάμεση τιμή πρώτης προσφοράς κατοικίας ήταν 66.620 € το 2024 και 79.221 € το 2026. Από τα δεδομένα δεν φαίνεται αν ανέβηκαν οι τιμές ή άλλαξε το είδος των σπιτιών που βγαίνουν.

Αν μετρήσω και τις αναστολές, η εικόνα είναι χειρότερη. Στα 327.208 ακίνητα του 2021-2026, το 50,1% βγήκε άγονο, το 31,6% πήρε αναστολή και το 15,2% πουλήθηκε. Το υπόλοιπο 3,1% είναι πλειστηριασμοί που δεν έχουν γίνει ακόμα ή ματαιώθηκαν. Ο όγκος δεν μικραίνει: 68.217 ακίνητα βγήκαν σε πλειστηριασμό το 2024 και 66.629 το 2025. Για το 2026 είναι ήδη 57.120, μαζί με όσους έχουν οριστεί ως τον Δεκέμβριο. Τα χρόνια πριν το 2021 λείπουν από τη σειρά, γιατί η πλατφόρμα τα γράφει όλα «Ολοκληρωμένος», χωρίς να λέει αν πούλησαν.

Τιμή πρώτης προσφοράς και τίμημα συμβολαίων ανά νομό

Πήρα τη διάμεση τιμή πρώτης προσφοράς των κατοικιών ανά νομό, για πλειστηριασμούς του 2023-2025, και τη διαίρεσα με το διάμεσο τίμημα των συμβολαίων κατοικίας στον ίδιο νομό και στα ίδια χρόνια. Από τα συμβόλαια κράτησα μόνο πλήρη κυριότητα 100% με κύριους χώρους τουλάχιστον 30 τ.μ. Από τους νομούς, όσους έχουν τουλάχιστον 50 περιπτώσεις και στις δύο πλευρές.

Πρώτα είναι τα νησιά του Βορείου Αιγαίου. Στη Σάμο η κατοικία ξεκινά στον πλειστηριασμό από 68.900 €, ενώ το διάμεσο συμβόλαιο γράφει 29.158 €, και η εκκίνηση είναι 2,36 φορές το συμβόλαιο. Ακολουθούν η Λέσβος με 1,81 και η Χίος με 1,77. Κάτω από την αγορά ξεκινούν η Καστοριά με 0,62, ο Έβρος με 0,65, ο Πειραιάς με 0,73 και η Αθήνα με 0,82.

Σε όλη τη χώρα μαζί η σύγκριση βγαίνει ανάποδα: διάμεση πρώτη προσφορά 68.167 € και διάμεσο συμβόλαιο 80.000 €. Αυτό το κάνει η Αθήνα. Έχει το 37,2% των συμβολαίων με ακριβά σπίτια, και μόνο το 26,1% των πλειστηριασμών. Γι' αυτό η σύγκριση γίνεται ανά νομό.

Τα τετραγωνικά των ακινήτων σε πλειστηριασμό δεν τα έχω. Αν είναι μεγαλύτερα από το σπίτι που αλλάζει χέρια στην αγορά, η απόσταση μικραίνει. Το δοκίμασα ανεβάζοντας το κατώφλι στα συμβόλαια. Με 50 τ.μ. αντί για 30, η εκκίνηση είναι πάνω από το συμβόλαιο σε 25 από 50 νομούς, και ο διάμεσος λόγος των νομών πέφτει από 1,14 σε 1,00. Με 70 τ.μ., σε 10 από 50, με διάμεσο λόγο 0,84. Δηλαδή, αν όλα τα σπίτια των πλειστηριασμών ήταν πάνω από 70 τ.μ., ο μεσαίος νομός θα ξεκινούσε στο 84% του συμβολαίου, κάτω από την αγορά. Οι άλλες δοκιμές δεν το κουνάνε: κάθε έτος χωριστά, κατώφλι 30 ή 100 περιπτώσεις, χωρίς τις αναστολές, μόνο όσοι πουλήθηκαν, και ο διάμεσος λόγος μένει από 1,08 ως 1,17.

Η Αθήνα είναι οι τέσσερις τομείς μαζί, όπως τη γράφει το Μητρώο. Λείπουν τα Γρεβενά, η Ευρυτανία και η Φλώρινα, με λιγότερα από 50 συμβόλαια ή πλειστηριασμούς.

Ακριβή εκκίνηση, λιγότερες πωλήσεις;

Αν η τιμή εκκίνησης διώχνει τους αγοραστές, οι νομοί με υψηλό λόγο θα πουλούν λιγότερο. Η διαφορά που βρήκα είναι μικρή. Στους 17 νομούς με τον υψηλότερο λόγο η διάμεση επιτυχία είναι 23%, στους 17 με τον χαμηλότερο 27%. Η συσχέτιση κατάταξης στους 51 νομούς είναι −0,23, σε κλίμακα όπου το 0 σημαίνει καμία σχέση και το −1 ότι πάντα ο ακριβότερος νομός πουλά λιγότερο. Ταιριάζουν στο σχήμα οι Κυκλάδες, που ξεκινούν στο 0,92 της αγοράς και πουλάνε το 43%, και η Λέσβος, στο 1,81 με 14%. Η Αρκαδία όμως, στο 1,25, πουλά το 35%.

Η τιμή κατακύρωσης

Από τις 4.856 κατακυρώσεις του δείγματος, οι 1.189 δείχνουν «0,00 €» και 3 δεν έχουν τιμή πρώτης προσφοράς. Μένουν 3.664. Στις 2.744, το 75%, ο αγοραστής πλήρωσε την τιμή πρώτης προσφοράς, με απόκλιση κάτω από 0,5%. Δηλαδή κανείς δεν πλειοδότησε πάνω από την εκκίνηση. Καμία δεν πουλήθηκε φθηνότερα. Στις 920 που πήγαν πάνω, η διάμεση υπέρβαση ήταν 24,6%.

Στις κατοικίες του 2023-2025 το μερίδιο στην τιμή εκκίνησης είναι 71% σε 1.097 πωλήσεις. Κάθε έτος από το 2021 ως το 2026 είναι από 72% ως 79% για όλα τα ακίνητα. Αν η εκκίνηση ήταν χαμηλή για την αγορά, θα περίμενα περισσότερους να ανεβάζουν την προσφορά.

Τα άλλα είδη ακινήτων

Οι κατοικίες είναι το 41,2% των ακινήτων σε πλειστηριασμό το 2023-2025 και πουλάνε το 30%. Λιγότερο από όλα πουλάνε τα οικόπεδα και τα αγροτεμάχια, 13-16%, και περισσότερο από όλα οι θέσεις στάθμευσης, 41%. Οι 823 ξενοδοχειακές μονάδες ξεκινούν από διάμεσο 538.600 € και πουλάνε το 18%.

Το 2026 η επιτυχία είναι χαμηλότερη από το 2024 σε όλα τα είδη εκτός από τις θέσεις στάθμευσης. Τα αγροτεμάχια πήγαν από 22% το 2021 σε 11% το 2026 και τα οικόπεδα από 16% σε 10%.

Μεθοδολογία

Η λίστα του eauction.gr και οι σελίδες των κατακυρώσεων κατέβηκαν στις 6 Οκτωβρίου 2026. Τα συμβόλαια είναι τα ετήσια αρχεία 2023-2025 του Μητρώου Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων. Κάθε ακίνητο μετράει χωριστά: μια ανακοίνωση με τρία ακίνητα μετράει τρία.

Η επιτυχία μετριέται ανά γύρο, όχι ανά ακίνητο. Ένα σπίτι που βγαίνει άγονο δύο φορές και πουλιέται την τρίτη μετράει μία επιτυχία στις τρεις, γιατί το eauction δεν ενώνει τους γύρους. Με τις αναστολές στον παρονομαστή, όπως μετράνε κάποια δημοσιεύματα, η επιτυχία πέφτει στο 18,4% το 2024 και στο 14,9% το 2025.

Η σύγκριση με τα συμβόλαια είναι εκτίμηση και μάλλον γέρνει προς τα πάνω. Το τίμημα του Μητρώου είναι δηλωθείσα αξία, όχι αγοραία, και περιλαμβάνει γονικές παροχές και δωρεές, που δεν ξεχωρίζουν και ρίχνουν τον διάμεσο. Τα τετραγωνικά των πλειστηριασμών υπάρχουν στις περιλήψεις του Δελτίου Δικαστικών Δημοσιεύσεων, που θέλει captcha σε κάθε συνεδρία. Στις σελίδες του eauction τα βρήκα μόνο σε 16 από τις 6.070 που άνοιξα, και το παράτησα. Οι περιφερειακές ενότητες του eauction ενώθηκαν με τους παλιούς νομούς του Μητρώου. Όλες οι κατοικίες του 2023-2025 έχουν περιοχή, και μία δεν έχει τιμή.

Οι 1.189 κατακυρώσεις με «0,00 €» μένουν έξω. Η πλατφόρμα δεν λέει γιατί δείχνει μηδέν. Το δείγμα ακολουθεί το σύνολο ανά έτος: το 2024 είναι το 24,0% του δείγματος και το 25,1% όλων των κατακυρώσεων.